随着新时代到来，城市居民对居住环境的要求越来越高，环境优美、干净整洁、交通便利、安全舒适已成为市民居家的优选条件。但目前来看，市（县）城区较多老旧小区的管理状况错综复杂，各种利益关系交织叠加，形成了较多的矛盾和问题，成为居民最关心最直接最现实的民生问题，对城市品位提升、市民安居乐业产生了不利影响。

存在的问题有：

（一）实行专业物业管理率低。大部分老旧小区多年未实施正规物业管理，以单位自管、业主轮流收缴水电费和“各扫门前雪”等松散模式运转。居民不愿意交物业管理费用，物业公司留不住、长期处于无物业状态的状况普遍存在。

（二）基础设施薄弱，维修养护难。老旧小区大多建设年代久远，多数规划布局不合理，物业管理、小区绿化、门禁管理、停车位、小区道路、场地、管道等基础配套设施不完善，维修经费筹集难度大，小区屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池无资金维护等公共部分和公共设施问题，无法得到及时解决。

（三）小区生活环境较差，矛盾问题多。一是治安防范力量不足。二是邻里纠纷多。三是违建问题突出。四是环境卫生差。

（四）业主自治程度低。小区业主主人翁意识淡漠，特别是房改房、单位集资建房、安置房业主，多年来养成的由单位负责到底的思想仍没有转变过来，有事找单位，遇事找政府，不愿意主动承担业主责任，致使老旧小区业主大会召集难，业主委员会成立率低。

（五）政府职能发挥不强，部门职责不清。没有明确的牵头部门来组织管理，物业公司与政府、社区和部门之间，部门与部门之间缺少沟通配合，部门之间协调不紧密，甚至相互推诿，问题无法得到及时处置。

为此，特建议如下：

（一）加强综合治理。一是加大项目带动。从效果上看，开展“三无小区（院落）”整治和“智慧平安小区”建设是老旧小区改造的有效手段。建议市县政府组织相关部门认真研究，将“三无小区（院落）”整治和“智慧平安小区”建设纳入每年的民生实事，纳入县委、政府年度目标管理和财政预算。要出台相关资金补助方案，对居民改造意愿强烈且自筹资金基本能到位的老旧小区，实施“三无小区（院落）”整治项目，对条件符合的，进行“智慧平安小区”建设。二是加强部门协作。将老旧小区管理纳入城市综合治理范围，承担政府职能的综治、民政、住建、城管、公安等部门组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、违建拆除、小区安全、设施改善等纳入考核体系。三是保障治安安全。乡镇（街道）应主动与职能部门衔接，充分发挥网格员和片区民警的走访排查作用，在老旧小区周边加装“天眼”摄像头，有效解决治安、安全、邻里纠纷等问题。四是厘清单位小区的权属。对于小区公共用地土地权属还在单位的老旧小区，建议由国资部门牵头，相关单位配合，研究小区公共用地权属转移方案，以便在小区改造过程中能够对小区进行合理布局规划。

（二）建立“政府引导、市场主导、居民自治”的老旧小区治理模式。发挥政府在社会治理中的引导作用，积极推进老旧小区业主委员会组建工作，通过业主委员会和管理委员会，实现小区自主管理。符合条件的，可建立物业企业党支部和业委会党支部，形成居住小区党建共同体。

（三）加大对物业企业和业委会的监管指导。建立物业企业管理和业主委员会管理制度，界定政府指导与业主自治的关系。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约。建立矛盾纠纷调处工作机制，让业主和物业企业能够有平台交流，及时化解矛盾纠纷。

（四）加强宣传教育。相关部门、乡镇（街道）和社区干部要加大宣传力度，鼓励和引导居民建立“花钱卖服务”的意识、“自己的事情自己管”的观念，唤起居民自治热情，提升老旧小区居民自我管理、自我服务的能力。