一 建议背景

房地产预售制度的确立，与我国房地产市场的发展息息相关，该制度的实行原本在于房地产发展初期给予开发商的一项扶持性政策，解决开发初期资金不足、融资困难的问题，保障我国住房制度改革顺利实施。

该制度施行多年，逐渐产生大量社会问题，如工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、不平衡发展、低效率竞争等。同时随着房地产市场由增量向存量市场的过渡，也引发市场建议取消房地产预售制度的呼声逐渐涌现，部分省市已开始试点推行现房销售管理制度，有关管理部门也对逐步降低预售制带来的高杠杆效应给予了应有的重视。

为落实十九大“房住不炒”精神，保障房地产市场正常合理需求，破解市场乱象难题，规范建立金融秩序与市场管理长效机制，确保市场平稳，应当取消房地产预售制度。

二 取消房地产预售制度的必要性

（一）开发门槛降低，烂尾风险上升

房地产预售制度，能缓解项目开发资金压力，提前回笼资金，极大的降低了开发门槛。于是有一些个人或企业采用“空手道”的做法，进到房地产市场中来，造成行业的低效竞争和无序竞争。开发者只需筹集最初购地的土地款，剩下的项目资金就主要靠三个渠道解决：一是通过土地抵押办理银行项目贷款；二是施工企业垫资修建；三是迅速打通关节，办理好预售许可证，收取客户的购房资金。在这种资金“充裕”的情况下，一些开发企业甚至可以将项目销售回笼资金抽出，支持其他项目的滚动开发。在房地产市场火热的情况下，各方都还能相安无事，过度违约事件还不易集中爆发，一旦市场出现供需平衡，销售节奏放缓，或者开发商挪用出去的资金无法收回，都可能导致资金链断裂，最终不可避免地出现烂尾工程。

（二）交易不公平、不对等

房地产预售制度下，期房还处于建设过程中，购房者就向开发商提前支付了房款，同时背负银行贷款在身。而期房在整个建设过程中交易双方的信息极不对称，后期交房时如果发生房屋质量问题、面积缩水、规划设计随意变更、承诺事项不到位、延期交房、“一房二卖”、甚至因楼盘烂尾而导致收不到房，维权成本都相当高昂。

（三）杠杆原理助长投机之风

商品房预售制造了市场的虚假繁荣假象，同时也让一些投机者运用杠杆原理，在楼盘开盘相对价格较低时大量介人，然后择机转手易人，赚取差价。高杠杆的神奇故事成为业界竞相膜拜的成功典范，项目开发管理异化为资金运作的比拼

（四）监管缺失或不到位，风险点难以控制

政府主管部门在预售过程中对预售合同的登记管理、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的项目过程监管、资金监管、法律专业监管等市场条件下行之有效的监管手段，因制度缺陷和监管的不到位，容易造成市场纠纷和金融风险。

三 取消预售逐步实行现房销售的建议

（一）参考试行先例

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》提出，改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

（二）分类部署实施，不搞一刀切

建议采取“老房老办法、新房新政策”并存的模式，即对现有已受让地块，准予其继续沿用预售制度，而对于新出让土地，全面或逐步实行现售制度。设置重点试点区域，明确取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

（三）依托诚信体系，因企施策

创新建立房地产企业金融风险评估、以及诚信经营的分级管理机制，因企施政。依托工商、银行、税务、建设、房管、城管、专业协会、公众抽样投票等大数据信息，从企业形象、工程质量、履约状况、物业维护、投诉处理、消费者满意度等多维度全方位地量化考核指标，支持优质房地产企业的健康发展，也有利于社会诚信体系的建立。

（四）加强现行预售项目的监管

对于某些区域若干年内仍需继续保留商品房预售许可的，应逐步提高预售许可条件，引导市场有序适应改革，促进房地产行业自身的优胜劣汰，防范化解行业和金融风险。管理部门应强化源头监管、事中监管、动态监管，以严格的制度监管和法律手段来保障消费者利益，包括预售资金监管、信息披露制度、房屋质量监督等，充分确保客户预付资金的正确流向与使用。